Os mutuários do conjunto habitacional Barão de Mauá, composto de 72 blocos de edifícios de oito andares, num total de 2.304 apartamentos, que adquiriram seus imóveis pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) através da Caixa Econômica Federal (CEF), não têm direito à revisão de seus contratos de mútuo.

A decisão em sentença (29/3), da juíza federal Audrey Gasparini, 1ª Vara Federal em Santo André, fundamentou-se na diferença entre um contrato de mútuo e um contrato de compra e venda, embora ambos firmados em um único instrumento. “Não é possível rescindir ou mesmo revisar o contrato de financiamento do SFH. A CEF emprestou dinheiro aos mutuários e não apartamentos. (...). O dinheiro saiu dos saldos de FGTS e poupança e a estes saldos deve retornar, sob pena de prejuízo aos trabalhadores e poupadores verdadeiros titulares do dinheiro emprestado”, disse ela.

O autor da ação, Ministério Público Federal (MPF), pediu que fosse determinado à CEF revisar os contratos de financiamento dos moradores do condomínio Barão de Mauá, localizado no município de Mauá/SP. 

  Em abril/2000 ocorreu uma explosão no subsolo de um dos edifícios desse condomínio causando a morte de um trabalhador que realizava serviços de manutenção da bomba d’água. O fato acabou revelando que o empreendimento fora construído sobre um depósito clandestino de lixo industrial e residencial. A revelação desvalorizou brutalmente os imóveis, enquanto as prestações do contrato, pagas à CEF, mantiveram-se inalteradas.

Para a juíza é importante entender as regras do SFH. Audrey explica que o contrato do SFH é constituído pelo “contrato de mútuo” (a CEF empresta dinheiro para o mutuário) e pelo “contrato de compra e venda” (o mutuário, com o dinheiro emprestado, compra a unidade habitacional que escolheu), ambos em um só instrumento.

Ela relembra que os contratos do SFH são para pessoas pobres, “sem bens que possam garantir o pagamento da dívida contraída”; que os recursos para isso são captados junto aos saldos do FGTS e poupança, os quais não pertencem à CEF mas são administrados por ela; que o financiamento vincula o empréstimo à hipoteca do imóvel adquirido. O imóvel torna-se a garantia do contrato e servirá de pagamento da dívida se o mutuário não pagá-la.

 “Quando a CEF avalia o imóvel verifica, apenas, se este serve para fins de garantia do valor emprestado. [...] A avaliação que faz é apenas para garantia de sua dívida e não para avalizar a construção ou o terreno onde está situada”.  Assim a juíza afirma que não se pode responsabilizar a CEF pela avaliação dos imóveis. E ainda, que a desvalorização dos imóveis desse condomínio e mesmo a eventual demolição já determinada por sentença da Justiça Estadual vai causar prejuízos à CEF, pois ela perderá a garantia dos empréstimos concedidos.

Mas Audrey adverte, “toda essa argumentação não leva a concluir que os mutuários devam arcar com o prejuízo. Apenas devem cobrar tais prejuízos de quem os deu causa. No caso, os construtores e vendedores podem ser acionados para devolverem os valores que receberam a título dos imóveis, pois venderam unidades residenciais impróprias e sem valor econômico e, em tese, tinham conhecimento deste fato”. (DAS)

A.C.P. n.º 20056126000108-8

Íntegra da decisão